住宅ローンの落とし穴
リノベに向けていろいろ物件を見るようになると、気になってくるのは自分は一体いくらぐらい住宅ローンを借りれるんだろうということです。ファイナンシャルプランナーと安心予算を出したものの、そもそも借りられないとつらい。
特に私は単身で組む、かつ頭金もリノベ費用もすべて借りたいと思っていました。
CICで信用情報を開示する
そこで、まずCICで自分の信用情報を開示してみました。住宅ローンに申し込むと信用情報が参照され、過去にクレジットカードやローンの滞納などの問題があると借りられない可能性が高まります。
少し前に口座残高が足りずにクレカを1日遅れて引き落とししたことがあったため、「もしかしたらダメかも…」とドキドキしていましたが、記録に残っていなくて安心しました（これはカード会社にもよるのかもしれません）。これで住宅ローン借入のスタートラインに立つことができました。
開示には500円かかりますが、そもそも借入できないとなると話が変わってくるので。まずは開示して確認してみるのも良いと思います。
気に入った物件で仮審査に出す
内覧して気に入った物件があったので、早々に住宅ローンの仮審査に出すことになりました。
以下書類が必要だったので、すぐ提出できるよう準備しておくのがおすすめです。
- 身分証
- 源泉徴収（3年分）
- 確定申告書（3期分）
そして、この後いくつかの落とし穴を知っていくことになります…。
旧耐震物件だと選択肢が限られる
旧耐震とは、1981年以前の建築に使われていた古い耐震基準のことです。旧耐震物件だと、そもそも扱わない銀行も多いようです。審査はしてくれても、頭金分だけ降りないこともありました。
リノベ会社は旧耐震物件を結構気軽に勧めてくるのですが、今後売却も視野に入れる場合、旧耐震だと次の買い主候補の人もローン審査に苦戦する可能性があるわけで。私はこれを知って、旧耐震物件を買うのは不安だなと思うようになりました。
リノベ分も借りられる銀行はさらに限られる
住宅ローンにリノベ分も組み込んで借りることを「一体型ローン」というのだそうです。対応している銀行は多くないようで、さらに選択肢が限られることになりました。
リノベ分を別途借りる「リフォームローン」というのもありますが、金利があまり良くないのだそう。2つの違いについてはこちらの記事がわかりやすかったです。
リノベーション用のローンとは？持ち家の場合・中古リノベの場合 | リノベーションと中古物件購入 - ひかリノベ 住まいのコラム『リノベの強化書』
それぞれどの銀行が対応しているかは、リノベ会社が詳しいので教えてもらうのが良いと思います。
単身だと金利が良くない
私は夫婦別姓を望んでおりパートナーと法律婚の形を取る予定がありません。そのため独身状態での単身借り入れ扱いとなり、金利があまりよくありませんでした。不動産の方によると、単身で組む場合も入籍済もしくは入籍を前提とするならば金利はよくなるのだそうです。実際に入籍した場合の見込み金利も教えてもらいましたが、月支払額で考えると数千円の差分だったので見送ることにしました。
事実婚に対応する銀行も少しずつ出てきているようですが、制度はあるものの実績は多くなかったり、実態としては通すのは難しいという話も聞きました。改善されてほしいものですね。
節税対策しすぎに注意
私は会社員としての収入のほか、副業収入を個人事業主として確定申告しています。ローン審査では会社員の収入だけ見られるのかと思っていましたが、確定申告書も提出が必要なので少し驚きました。節税対策で赤字申告などしていると、収入が実際よりも低く見積もられてしまうので注意です。
病気で団信に通らないリスク
「団信」という保険に入ることが、住宅ローン借入の条件になっています。借入者に万が一のことがあった場合、ローン返済が免除される仕組みです。
私はちょうどローン審査の少し前に検査入院をしており、申請書類にはその入院歴をきちんと書かなければならず、団信に通らないのではととても不安に思っていました。ただ、幸いなことに不動産の担当者が仕事ができる方で、あらかじめ銀行に対して丁寧に事情を説明した上で、申請書類の書き方のアドバイスを聞いてきてくれました。そして、
- 検査入院であったこと
- 現在回復していること
- 今後の通院頻度や投薬の予定
などをきちんと詳細に書くことで、無事審査に通りました。特に「検査入院であったこと」は強調して書くように言われたので、それがよかったみたいです。やはり健康第一、住宅ローンは組めるうちに組むのが一番ですね。
最終的に三井住友信託銀行へ
紆余曲折ありましたが、最終的に三井住友信託銀行で満額借り入れることができました！
ちなみに、通常物件引き渡しからローン返済は始まります。そしてリノベの施工は引き渡し後から着手し、だいたい2-3ヶ月かかります。つまり、その期間は元の家賃とローンとのW支払になるわけです。結構キツイですよね。
そんな中、三井住友信託銀行はリノベ完成までローン支払い開始を待ってもらう交渉もできました。ローン金利分とマンションへの管理費・修繕積立金は支払う必要があるのですが、それでもだいぶ負担が減るのでありがたいです。
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