リノベ会社or建築士事務所どちらがよいのか
私ははじめリノベ会社いくつかに相談していましたが、最終的に建築士事務所にお願いしました。両者のメリット・デメリットがよくわかっておらず戸惑ったことも多かったので、私の経験から感じたことを紹介します。
リノベ会社のよいところ
ワンストップでお願いできる
これが一番のメリットではないでしょうか。大手のリノベーション会社は大体ワンストップと言われる形式で、物件選びから住宅ローン、リノベの設計までまるっと一貫してお願いできます。特に初めてだとわからないことだらけなので心強いですよね。
パッケージプランがある
リノベーションはすべて自由に決められるのが楽しいところです。といっても、いざすべて決めるのはなかなか大変でもあります。パッケージプランがあるリノベ会社だと、ベースが決まっている上でカスタマイズできたりします。たとえばカウカモだとこんな感じ。費用感がある程度見立てやすいのもいいポイントです。
リノベ会社が合わなかった理由
自分で家を探せる
私は探しているエリアがかなり限定的だったのと、家探し大好きで自分で物件を探せたので、ワンストップのメリットが特にありませんでした。前に家探しの記事でも書いたように、リノベーション物件はとにかくスピード勝負。良さそうな物件を見つけてからリノベ会社の方と予定を合わせて内覧に行くよりも、自分ひとりで見に行って即断即決したほうがタイムラグもありません。
全部自分で決めたい
これが一番デカいです。私がリノベーションでやりたかったことは、自分が満足できる家をつくることでした。既存のものに合わせるのではなく、自分のためだけに徹底的にこだわって空間を作りたい。パッケージプランもたくさんカスタマイズすると、結局費用が乗っかってしまいます。
伝言ゲームみたいになる
これは会社にもよるかもしれませんが、基本は営業やディレクターの方がついてくれて、こちらの要望をまとめて設計担当に伝えてくれていました。ただ、それだと伝言ゲームみたいになってしまい、あまりこちらの思いを汲んでもらえている感じがせず、ものづくりのスタイルとしてあまり好みでありませんでした。
建築士事務所のよいところ
バイブスが合う人とものづくりができる
これに尽きる。「この人とものづくりをしたい」と指名できるのが最高。ただ、私は建築業界に詳しくないので、自分に合いそうな建築士さんと出会うのがとても難しかったです。聞いたことあるのは大手の事務所ぐらいですが、予算も限られている個人のリノベーションなんて受けてくれるのかわからないし。そこで私は建築関係の知り合いに相談し、a.d.pの坂田 裕貴さんを紹介してもらいました。
坂田さんは元々フリーランスの建築家ユニット「HandiHouse project」をやられていて、施主も、設計士も、職人も一緒になってDIYなどを行う、参加型の家づくりを行っていました。過去の活動の記事を色々読み漁って、ものづくりの考え方に共感するし、自分と合いそうだなと思ったのが決め手になりました。
実際、「建築士」と「施主」というクライアントワークのような関係性というよりも、同じ方向性を向いてプロジェクトメンバーのような気持ちでものづくりをできて本当に楽しかったです。最近の事例はインスタグラムに色々とあがっているので、気になった方はぜひ見てみてください。「既成の暮らしを求めていない人、共に新しい暮らしの器をつくりましょう。」という言葉もぐっときます。
https://www.instagram.com/anhelo_de_plantas/
建築士事務所のデメリットは費用面ぐらいでしょうか。設計費がかかる分高いわけですが、前述した通り私のリノベーションの目的は「自分が満足できる家をつくる」ことだったので。正直予算オーバーしましたが、お金を経験に変えていきます…！
ということで、私はまた次リノベーション機会があるとしても、建築士事務所にお願いします。ただ、単に私の目的やスタイルがリノベ会社のターゲット外だっただけであって、どちらも一長一短かなとも思います。
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リノベの要望書をつくる
私ははじめリノベ会社と一緒に家探しをしていましたが、途中からお別れし、建築事務所やリノベ会社を決めない状態で家探しを続けていました。そのため、物件が決まってから急いでリノベの依頼先を選定しなければならなくなりました。
物件が決まれば、どんな家にしたいかイメージも膨らみます。そこで要望を資料にまとめて、候補の何社かに共有しました。
その資料に記載した項目を紹介します。
リノベで実現したいこと
まずはリノベで実現したいことからすり合わせたかったので、簡潔に目的をまとめました。
- 現在住んでいるエリアが気に入ったので、長く住みたい
- 毎月の支払いを多少上げてもいいから、自分たちが満足する空間で心地よい生活をしたい
- 北欧家具（artek）が主役になるようなシンプルなテイストにしたい
- もし5年後に売却しても大損しない程度のリノベ費用に抑えて、リスクヘッジしたい
ライフスタイル
リノベ後、その家でどんな風に過ごすのかイメージが伝わるように、自分とパートナーそれぞれのライフスタイル情報をまとめました。
自分
- フルタイム在宅勤務かつ大学院生なので、休日もほとんど自宅で勉強をする
- 趣味読書で本が大量にある、服も多い
- 好きなインテリアはartek、無印。北欧的なシンプルテイストが好き
- 音と光に敏感なので、寝室は別希望。かつ個室の遮音遮光対策をしっかりしたい
パートナー
- 在宅勤務と出社が半々程度、休日も仕事をすることが多々
- 趣味服、音楽、スポーツ。持ち物も服や靴が多い
- オンライン打ち合わせ中の声が大きいので、お互いの個室を遠ざけたい
- 音や光は特に気にならず、どこでも寝れるタイプ
間取りプラン
間取りのざっくりとしたイメージを図にして、全体の要望をまとめました。
- 2LDKはマスト
- 築古なので、スケルトンにして配管も見直したい
- 水回りは大きく動かさないが、洗面台だけ浴室から切り離したい
- 玄関土間収納を広げたい
- 余るスペースの活用方法をご提案いただきたい
- 予算が許せば窓の断熱対策とリビングの床暖房を検討したい
各部屋のイメージ
Pinterestにピンしていたイメージを添付して、各部屋の細かなイメージを伝えました。リノベ後も使い続ける家具や家電があれば、それも書いておくといいかもしれません。
リビングの例
水回りの例
よかったこと
やはりインプットする情報を揃えることで、各社の提案を横並びで比較できたこと。毎回新しい会社と打ち合わせするたび、要望を一から説明する時間もカットできます。
反省点
今改めて見返してみると、そんなに重要ではない要望もたくさん盛り込まれていました。絶対譲れないことだけ書くぐらいでいい気がします。
間取りは色々想像が膨らむところですが、細かくイメージを書いてしまうと、その要望に引っ張られすぎて提案に幅が出なかったりもしました。
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住宅ローンの落とし穴
リノベに向けていろいろ物件を見るようになると、気になってくるのは自分は一体いくらぐらい住宅ローンを借りれるんだろうということです。ファイナンシャルプランナーと安心予算を出したものの、そもそも借りられないとつらい。
特に私は単身で組む、かつ頭金もリノベ費用もすべて借りたいと思っていました。
CICで信用情報を開示する
そこで、まずCICで自分の信用情報を開示してみました。住宅ローンに申し込むと信用情報が参照され、過去にクレジットカードやローンの滞納などの問題があると借りられない可能性が高まります。
少し前に口座残高が足りずにクレカを1日遅れて引き落とししたことがあったため、「もしかしたらダメかも…」とドキドキしていましたが、記録に残っていなくて安心しました（これはカード会社にもよるのかもしれません）。これで住宅ローン借入のスタートラインに立つことができました。
開示には500円かかりますが、そもそも借入できないとなると話が変わってくるので。まずは開示して確認してみるのも良いと思います。
気に入った物件で仮審査に出す
内覧して気に入った物件があったので、早々に住宅ローンの仮審査に出すことになりました。
以下書類が必要だったので、すぐ提出できるよう準備しておくのがおすすめです。
- 身分証
- 源泉徴収（3年分）
- 確定申告書（3期分）
そして、この後いくつかの落とし穴を知っていくことになります…。
旧耐震物件だと選択肢が限られる
旧耐震とは、1981年以前の建築に使われていた古い耐震基準のことです。旧耐震物件だと、そもそも扱わない銀行も多いようです。審査はしてくれても、頭金分だけ降りないこともありました。
リノベ会社は旧耐震物件を結構気軽に勧めてくるのですが、今後売却も視野に入れる場合、旧耐震だと次の買い主候補の人もローン審査に苦戦する可能性があるわけで。私はこれを知って、旧耐震物件を買うのは不安だなと思うようになりました。
リノベ分も借りられる銀行はさらに限られる
住宅ローンにリノベ分も組み込んで借りることを「一体型ローン」というのだそうです。対応している銀行は多くないようで、さらに選択肢が限られることになりました。
リノベ分を別途借りる「リフォームローン」というのもありますが、金利があまり良くないのだそう。2つの違いについてはこちらの記事がわかりやすかったです。
リノベーション用のローンとは？持ち家の場合・中古リノベの場合 | リノベーションと中古物件購入 - ひかリノベ 住まいのコラム『リノベの強化書』
それぞれどの銀行が対応しているかは、リノベ会社が詳しいので教えてもらうのが良いと思います。
単身だと金利が良くない
私は夫婦別姓を望んでおりパートナーと法律婚の形を取る予定がありません。そのため独身状態での単身借り入れ扱いとなり、金利があまりよくありませんでした。不動産の方によると、単身で組む場合も入籍済もしくは入籍を前提とするならば金利はよくなるのだそうです。実際に入籍した場合の見込み金利も教えてもらいましたが、月支払額で考えると数千円の差分だったので見送ることにしました。
事実婚に対応する銀行も少しずつ出てきているようですが、制度はあるものの実績は多くなかったり、実態としては通すのは難しいという話も聞きました。改善されてほしいものですね。
節税対策しすぎに注意
私は会社員としての収入のほか、副業収入を個人事業主として確定申告しています。ローン審査では会社員の収入だけ見られるのかと思っていましたが、確定申告書も提出が必要なので少し驚きました。節税対策で赤字申告などしていると、収入が実際よりも低く見積もられてしまうので注意です。
病気で団信に通らないリスク
「団信」という保険に入ることが、住宅ローン借入の条件になっています。借入者に万が一のことがあった場合、ローン返済が免除される仕組みです。
私はちょうどローン審査の少し前に検査入院をしており、申請書類にはその入院歴をきちんと書かなければならず、団信に通らないのではととても不安に思っていました。ただ、幸いなことに不動産の担当者が仕事ができる方で、あらかじめ銀行に対して丁寧に事情を説明した上で、申請書類の書き方のアドバイスを聞いてきてくれました。そして、
- 検査入院であったこと
- 現在回復していること
- 今後の通院頻度や投薬の予定
などをきちんと詳細に書くことで、無事審査に通りました。特に「検査入院であったこと」は強調して書くように言われたので、それがよかったみたいです。やはり健康第一、住宅ローンは組めるうちに組むのが一番ですね。
最終的に三井住友信託銀行へ
紆余曲折ありましたが、最終的に三井住友信託銀行で満額借り入れることができました！
ちなみに、通常物件引き渡しからローン返済は始まります。そしてリノベの施工は引き渡し後から着手し、だいたい2-3ヶ月かかります。つまり、その期間は元の家賃とローンとのW支払になるわけです。結構キツイですよね。
そんな中、三井住友信託銀行はリノベ完成までローン支払い開始を待ってもらう交渉もできました。ローン金利分とマンションへの管理費・修繕積立金は支払う必要があるのですが、それでもだいぶ負担が減るのでありがたいです。
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リノベの最難関、家探し
リノベで一番大変で心折れそうだったのは、家探し。フルリノベ向きの壊しがいのある物件は、なかなか不動産市場に流通しません。再販業者がすぐに買い取ってリフォームしてしまうんですよね。さらに私は探しているエリアがかなり限定的だったのもあって、結局家探しに9ヶ月もかかりました。
探し方
リノベ会社に希望条件を伝えておくと物件を提案してもらえますが、私は物件を眺めるのが好きなのもあって、毎日新着物件が出てないかSUUMO・HOME'S・カウカモのアプリを回遊していました。いつも見ていた条件は以下のような感じ。
- 中古マンション
- ◯◯エリア
- 駅徒歩10分以内
- 50平米以上
- 間取り指定なし
- 築年数指定なし
フルリノベ前提だとどうせ壊すので、あまり条件を絞りすぎずに広く見るのが良いと思います。
内覧すること20件
良さそうな物件を見つけたら、リノベ会社の担当の方に連絡して懸念点はないか見定めてもらいます。よさそうであればすぐ内覧。何件か見る中で、自分が惹かれる条件もだんだん具体的になってきました。たとえば私は以下のような感じ。
- 大きな道路に面しておらず閑静である
- 眺望がいい
- 日当たりがいい
「これは買わないと後悔するかも…！」と思った物件はローン事前審査に進みつつ、リノベ会社の方に管理状況やリスク面をくまなく調査してもらいます。その過程で先に買われちゃったり、懸念点が出てきて見送ったこともしばしば…。結局20件近く内覧しました。
物件比較表をつくる
再販業者をはじめとするライバルに負けずに理想の物件を手に入れるためには、意思決定のスピードで勝たなければなりません。私はエリアの相場感を把握するために、物件比較表をつくっていました。
項目は以下。
- マンション名
- 価格
- 管理費
- 修繕積立費
- 専有面積
- 坪数
- m単価
- 坪単価
- 完成年数
- 築年数
- リフォーム有無
- 階数
- 向き
- 間取り
- 最寄り
- 駅徒歩
- メモ
基本的には坪単価で見て、近い築年数の物件と比べて相場感から大きくハズレていないかチェックしていました。ただ、相場は立地や他の条件によっても変わるので、マンションレビューなどで同じマンション内の売買実績を見るのも大事だと思います。
目的を見失わない
なかなか物件に出会えずにいた頃、リノベ会社の担当の方に「このままだと買えない人になりますよ」と言われ、「諦めたほうがいいのかな…」「条件緩和したほうがいいのかな…」と頭によぎったことがありました。しかし、私はここで妥協しませんでした。なぜなら、私は家を買うこと自体が目的ではなく、その先にある、リノベーションで理想の暮らしを手に入れるのが目的だったからです！
「一部だけリフォームして自分好みにすればいいかな」「賃貸払い続けるなら早く買っちゃった方がいいし」などと自分に言い訳をしたくなってきますが、何のためにリノベーションしたいんだろう？という本来の目的に立ち返って頑張りました。
最後はときめき
相場感から大きくハズレてないか、管理に懸念はないかなど最低限のラインをクリアしていたら、最後はときめきです。投資用ならば話は別ですが、私の場合は自分が理想の暮らしをするためのリノベーションですから。ほしいものを買うのが一番！
最終的に私が購入した物件は、希望エリア内で、築40年超だけども新耐震基準適合、日当たりバッチリの未リノベ物件。相場よりはやや高かったのですが、その分値段交渉にも一部応じてもらえました。
ちなみに問い合わせ後、
- 3日後 内覧&ローン審査
- 7日後 リノベ会社や建築士と設計打ち合わせ
- 11日後 ローン通過&申し込み
- 12日後 値段交渉修了
- 18日後 契約
と、3週間弱で全てFIXしています。こんなに大きな買い物を即断即決できたのは、これまでの家探しのプロセスで自分の軸がしっかり決まっていたからだと思います。
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ファイナンシャルプランナーとリノベ予算を立てる
リノベセミナーに参加すると、無料でファイナンシャルプランナーを紹介してもらえました。そんなサービスがあるなんて、とってもありがたいですね。
ただ、私はすり合わせに失敗して2回受けるハメになりました。
1回目
初めての顔合わせで「予算はいくらですか？」と聞かれ、「え、予算を立てるための場じゃないんですか？」とつい答えてしまった私。
この時はまだ自分がローンで借りられる上限も、エリアの相場もわかっていなかったのです。そこで、とりあえず決め打ちで「じゃあ○○万円で…」と伝えてプランをたてることになりました。
でも、そんな思いつきの予算で立ててもあまり意味を成さないですよね。ということで、せっかく時間をかけたけど、あまり納得感のないプランとなってしまいました。
2回目
前回のプランにモヤモヤしていたところ、ゼロリノベのセミナー経由で別途ファイナンシャルプランナーを紹介してもらう機会がありました。前の記事で紹介した通り、ゼロリノベは人生プランから逆算した「安心予算」という考え方を大事にしています。
そのため、ファイナンシャルプランナーの方も「まずは一緒に安心予算を決めましょう！」と目的が明確でした。
その上で、私は以下3パターンでの安心予算を出してもらいました。
- パートナーと同居・子なし
- パートナーと同居・子あり
- 一人暮らし・子なし
最もお金がかかるであろう子ありパターンと、パートナーと離別し一人でローンを抱える事になった場合の悲観的シナリオで見積もりするためです。
私は単身ローンで購入し、パートナーから家賃を徴収するつもりでいたので、一番のリスクはパートナーとの離別だと考えていました。実際には売却し住み替えることになるとは思いつつ、スムーズに売却できなかった場合は一時的には大きな負担が発生するのは間違いありません。そういったリスクも踏まえて、安心予算を設定しておくといいですよね。
何にせよファイナンシャルプランナー相談を2回も受けるのはとっても面倒だったので、はじめに場の目的を明確にしておくのをオススメします。
リノベ記録用のインスタグラムも始めたので、よかったらどうぞ。
リノベセミナーに参加する
リノベしたいな〜と思い始めてから、何社かのリノベセミナーに参加しました。
形式としては、動画視聴のセミナーものと、1on1の個別相談がありました。
良かった点は以下。
- リノベの全体の流れがわかる
- 各社の特徴がわかる
- 個別相談だと、担当の方と合いそうか判断できる
- ファイナンシャルプランナーを紹介してもらえることもある
数千万円の長期プロジェクトを一緒にやるわけなので、リノベ会社選びはとても大事だと思います。
私がお話を聞いたリノベ会社を簡単に紹介。
①カウカモ
知人が何人か働いているのもあって、まず始めに浮かんだのはカウカモでした。ファイナンシャルプランナー付きの個別相談を選択。はじめにカウカモの方から説明があり、後日ファイナンシャルプランナーと面談し、また再度カウカモの方とお話するような流れでした。
個別相談は「どういう暮らしをしたいか？」というリノベのコンセプトを一緒に考える感じ。一旦カウカモにお願いして家探しを始めることにしました。その後いろいろあって、最終的には別の建築事務所にお願いすることになるのですが…それはまた別途。
②ゼロリノベ
ここのセミナーはお金の話がしっかりしていて、一番良かったです。人生プランから逆算した「安心予算」について説明があり、さらに後日ファイナンシャルプランナーとの相談をセットしてもらえました。費用もプランごとに平米単価が決まっているので、物件の広ささえ決まれば予算も確定する明瞭会計。セミナーを動画で見れるのも嬉しいですね。いきなり個別相談でお互い時間を使うよりも、まずは動画を見るだけのほうが自分に合いそうか判断ついて助かりました。
ただ、サイトに掲載されている事例のテイストがちょっと自分には合わないかなと思い先には進まず。
③リノベる。
個別相談に参加。家探しを始めるにあたって契約金のようなものを何万円か支払う必要があり、先には進みませんでした。後からお金は戻ってくるようでしたが、決め手が欠けるのにいきなり支払いはハードルが高かった。
④nuリノベーション
いろんなリノベ雑誌やサイトに掲載されている事例が一番好みだったので個別相談に参加しました。とても惹かれたのですが、予算感が合わずお見送り…。
⑤無印良品のリノベーション
無印の家具を愛用しており、テイストが合いそうだなと思って個別相談会に参加。リノベ後の暮らしやすさを重視し、断熱をしっかりやるのが特徴的でした。ただこの時は断熱の大切さがいまいちピンと来ていなかったのでそこまで刺さらず。旧耐震はNGだったり、パーツなども決まっていて自由度がないのも自分には合わなさそうだと思いやめました。
他にも資料請求だけしたところも何社かありました。個別相談は毎回1-2時間かかるので、たくさん申し込むと結構忙しくて大変です。でも、はじめはリノベ会社ごとの違いや強みがわからず手探りになってしまうのですよね。
今だったら、ゼロリノベのセミナー動画だけ見て、気になる事例がたくさん載っているリノベ会社だけに絞って個別相談に参加するので良かったかもと思います。
注意点としては、事例に記載されている予算感はあまり当てにならなかったりします。以前よりも資材や人件費が高騰しているので、1.3-1.5倍くらいかかると思ったほうがいいとのこと。このへんは実際相談してみないとわからず難しいところですね。問い合わせ時に予算をあらかじめ伝えるとお断りされることもあったので、正直に条件を伝えておくとお互いミスマッチが防げると思います。
リノベ記録用のインスタグラムも始めたので、よかったらどうぞ。
リノベーション始めました
築40年超のマンションを購入し、フルリノベーションを始めました。
毎日わからないことだらけで、色んな本やブログ、SNSの情報に助けられています。 そこで私の体験談もどなたかの役に立てばと思い、ブログに記録することにしました。
タイトルの通り、私が思い切りよくお金を使い、その経験について書くブログです。 まずはリノベーションの記録を中心に、後々インテリアや旅行のことなども書いていきます。
まず、今回はリノベーションを考えるようになったきっかけから。
元々リノベーション建築が好き
リノベーション建築には、他には真似できないストーリーがあって好きです。古く歴史あるものが、その文脈を受け継ぎながらも新しく息を吹き込まれ、唯一無二の空間になるのが面白いなと思います。
リノベーション建築を目的に旅行をすることも多く、これまでたくさんリノベーションホテルに泊まってきました。特に台南のparipari apartmentは大好きでした。
長く住みたい街が見つかった
東京は住む街によって雰囲気が全然違うのが面白く、賃貸の契約更新を迎える前に2年ごとに引越しを繰り返してきました。
ただ、コロナ禍で自宅で仕事をするようになり、かつ大学院に進学し休日も勉強のために家で過ごすことが増え、住宅環境ってかなり大事だなと思うようになりました。
今住んでいるエリアは素敵なお店が多く、公園や銭湯も近くにあり、ちょっとした散歩でも気晴らしができるところがとても気に入っています。このエリアならずっと住みたいなと思うようになり、結局今の家から徒歩圏内の物件を購入しました。
自分にとって最高の体験を作ってみたい
賃貸だと、どう工夫しても気に入らないことがやっぱり出てきます。たとえば導線や収納など、既製品に自分を合わせるのではなく、自分の生活スタイルに合わせた体験が設計できたらどんなにいいだろうと思っていました。
私はラッキーなことに、とても素敵な建築士さんと出会うことが出来ました。私の暮らしぶりを理解した上で、自分では思いつかないような提案をくれるので本当に面白いです。
周りにリノベーション経験者がたくさんいた
デザイン系の仕事をしているからか、周りにリノベーション経験者がたくさんいました。実際にこだわったご自宅を見せてもらったり、SNSで日々の暮らしぶりを見ていて、リノベーション完成後の暮らしが想像できたのは大きかったように思います。
そういうわけで、1年以上の壮大なリノベーションプロジェクトを始めたのでした…！
リノベ記録用のインスタグラムも始めたので、よかったらどうぞ。
